Главная / Новости недвижимости / Доля в квартире. Вложение в недвижимость или головная боль? – часть 5.
Продолжаем продавать долю ????
Доля есть, а соседа нет.
В продолжении темы приобретения долей «добровольно», напомню, как вообще образуются доли в недвижимости – квартире, в доме, в земельном участке и т.д.
В праве собственности на квартиру появляются доли, в том числе, когда:
1. Несколько наследников получают одну квартиру в наследство.
2. Несколько одаряемых получают одну квартиру в дар.
3. Супруги решают разделить имущество в браке или при разводе.
4. Семья вкладывает в покупку или строительство жилья маткапитал, а потом выделяет доли всем членам семьи.
При продаже доли, собственник доли, согласно ст.250 ГК РФ, должен предложить ее остальным участникам общей долевой собственности – «соседям».
Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.
Перед тем как отправлять извещения, советую обсудить продажу с другими собственниками устно — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обговорить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.
Письменное извещение о намерении продать долю нужно направить всем собственникам за месяц до планируемой сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.
Извещение можно отправить несколькими способами:
1. Телеграммой с текстом извещения.
2. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
3. Поручить это нотариусу — он отправит документ и проследит за доставкой.
Не забудьте сохранить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.
У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы или нотариус отправили его по адресу регистрации.
Если извещение вернулось, не вскрывайте конверт! Его в запечатанном виде принесете на сделку у нотариуса.
Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.
Вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и нотариально удостоверенным.
Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет законный представитель: родитель или опекун. На это нужно обязательно получить согласие органа опеки и попечительства.
Если орган опеки не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не получится.
А бывает и так - доля есть, а соседа нет.
Бывает и так, что в выписке ЕГРН при сложении долей, указанных в выписке сособственников, единица (целый объект) не складывается, то есть чье-то право в отчуждаемом объекте не зарегистрировано. Так бывает, например, когда квартира была приватизирована, но не все сособственники дошли до Росреестра зарегистрировать свои права. Или выпавшая доля и вовсе принадлежит местному органу самоуправления (администрация).
В этой ситуации необходимо обратиться в этот самый местный орган самоуправления – Администрацию города или района, на территории которых находится интересующая вас недвижимость, и запросить сведения о том, является ли Администрация сособственником такой доли. Если да – вот Администрацию и извещайте. Если же нет, придется заниматься расследованием. Либо просить продавца доли взять справку в БТИ о ранее зарегистрированных правах на эту квартиру (если договор приватизации заключался до 2001 года), или подсмотреть у того же продавца в договоре приватизации, кто являлся участником договора и кого из этих участников нет среди собственников в выписке ЕГРН. Вот таких сособственников и надо извещать.
Повторюсь, это работает в случае, если продается ранее приватизированная квартира и кто-то из участников не зарегистрировал свое право.
А что делать, если один из сособственников умер? Тут все, конечно, сложнее для извещения.
Хорошо, если наследники умершего сособственника наследство приняли, наследственное дело по их заявлениям открыто и они не сегодня-завтра получат свидетельства о праве на наследство и зарегистрируют свои права. Придется просто запастись терпением и дождаться окончания этой процедуры.
Но ведь бывает и так, что наследники тянут резину или их вообще нет. Или они есть, но никто ничего о них не знает. В интернете полно советов пойти к нотариусу и взять справку о круге наследников, а потом их извещать. Ну, во-первых, повторюсь, не факт, что дело заведено вообще. Во-вторых, нотариус не вправе разглашать третьим лицам сведения о совершенных нотариальных действиях, кром случаев, прямо указанных в ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате. И поверьте, просто заинтересованных в получении информации лиц среди этих исключений там нет. В-третьих, допустим, такую справку вам возьмет один из наследников, как раз для того, чтобы вы могли известить всех правопреемников умершего и с уведомлениями торжественно прийти к тому нотариусу, у которого планируете удостоверять договор купли-продажи доли (напомню, договор отчуждения доли в праве на недвижимое имущество требует обязательного нотариального удостоверения). На что нотариус вам резонно возразит: а где гарантии того, что сведения о наследниках полные и исчерпывающие, и через неделю не объявится еще кто-нибудь? Поэтому до истечения срока принятия наследства мне представляется неосуществимым извещение наследников умершего именно в силу изложенных причин.
В случае же, когда никого из наследников не нашлось, или никто не изъявил желания принять наследство, имущество умершего рано или поздно будет признано выморочным и, в случае с объектом недвижимости (или долей на него) перейдет в собственность органов местного самоуправления (Администрации города или района). В этот орган и надо будет извещать о предстоящей продаже.
Но все вышеперечисленные обстоятельства влекут за собой очень большие временные издержки.
Если у вас есть вопросы по реализации вашей доли - пишите или звоните, вместе найдём решение!
Сарана Надежда Олеговна, руководитель «Глобал-Недвижимость»
Доля в квартире. Вложение в недвижимость или головная боль? - часть 3
Доля в квартире. Вложение в недвижимость или головная боль? – часть 5.
Продолжаем продавать долю ????
Доля есть, а соседа нет.
В продолжении темы приобретения долей «добровольно», напомню, как вообще образуются доли в недвижимости – квартире, в доме, в земельном участке и т.д.
В праве собственности на квартиру появляются доли, в том числе, когда:
1. Несколько наследников получают одну квартиру в наследство.
2. Несколько одаряемых получают одну квартиру в дар.
3. Супруги решают разделить имущество в браке или при разводе.
4. Семья вкладывает в покупку или строительство жилья маткапитал, а потом выделяет доли всем членам семьи.
При продаже доли, собственник доли, согласно ст.250 ГК РФ, должен предложить ее остальным участникам общей долевой собственности – «соседям».
Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.
Перед тем как отправлять извещения, советую обсудить продажу с другими собственниками устно — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обговорить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.
Письменное извещение о намерении продать долю нужно направить всем собственникам за месяц до планируемой сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.
Извещение можно отправить несколькими способами:
1. Телеграммой с текстом извещения.
2. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
3. Поручить это нотариусу — он отправит документ и проследит за доставкой.
Не забудьте сохранить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.
У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы или нотариус отправили его по адресу регистрации.
Если извещение вернулось, не вскрывайте конверт! Его в запечатанном виде принесете на сделку у нотариуса.
Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.
Вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и нотариально удостоверенным.
Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет законный представитель: родитель или опекун. На это нужно обязательно получить согласие органа опеки и попечительства.
Если орган опеки не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не получится.
А бывает и так - доля есть, а соседа нет.
Бывает и так, что в выписке ЕГРН при сложении долей, указанных в выписке сособственников, единица (целый объект) не складывается, то есть чье-то право в отчуждаемом объекте не зарегистрировано. Так бывает, например, когда квартира была приватизирована, но не все сособственники дошли до Росреестра зарегистрировать свои права. Или выпавшая доля и вовсе принадлежит местному органу самоуправления (администрация).
В этой ситуации необходимо обратиться в этот самый местный орган самоуправления – Администрацию города или района, на территории которых находится интересующая вас недвижимость, и запросить сведения о том, является ли Администрация сособственником такой доли. Если да – вот Администрацию и извещайте. Если же нет, придется заниматься расследованием. Либо просить продавца доли взять справку в БТИ о ранее зарегистрированных правах на эту квартиру (если договор приватизации заключался до 2001 года), или подсмотреть у того же продавца в договоре приватизации, кто являлся участником договора и кого из этих участников нет среди собственников в выписке ЕГРН. Вот таких сособственников и надо извещать.
Повторюсь, это работает в случае, если продается ранее приватизированная квартира и кто-то из участников не зарегистрировал свое право.
А что делать, если один из сособственников умер? Тут все, конечно, сложнее для извещения.
Хорошо, если наследники умершего сособственника наследство приняли, наследственное дело по их заявлениям открыто и они не сегодня-завтра получат свидетельства о праве на наследство и зарегистрируют свои права. Придется просто запастись терпением и дождаться окончания этой процедуры.
Но ведь бывает и так, что наследники тянут резину или их вообще нет. Или они есть, но никто ничего о них не знает. В интернете полно советов пойти к нотариусу и взять справку о круге наследников, а потом их извещать. Ну, во-первых, повторюсь, не факт, что дело заведено вообще. Во-вторых, нотариус не вправе разглашать третьим лицам сведения о совершенных нотариальных действиях, кром случаев, прямо указанных в ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате. И поверьте, просто заинтересованных в получении информации лиц среди этих исключений там нет. В-третьих, допустим, такую справку вам возьмет один из наследников, как раз для того, чтобы вы могли известить всех правопреемников умершего и с уведомлениями торжественно прийти к тому нотариусу, у которого планируете удостоверять договор купли-продажи доли (напомню, договор отчуждения доли в праве на недвижимое имущество требует обязательного нотариального удостоверения). На что нотариус вам резонно возразит: а где гарантии того, что сведения о наследниках полные и исчерпывающие, и через неделю не объявится еще кто-нибудь? Поэтому до истечения срока принятия наследства мне представляется неосуществимым извещение наследников умершего именно в силу изложенных причин.
В случае же, когда никого из наследников не нашлось, или никто не изъявил желания принять наследство, имущество умершего рано или поздно будет признано выморочным и, в случае с объектом недвижимости (или долей на него) перейдет в собственность органов местного самоуправления (Администрации города или района). В этот орган и надо будет извещать о предстоящей продаже.
Но все вышеперечисленные обстоятельства влекут за собой очень большие временные издержки.
Если у вас есть вопросы по реализации вашей доли - пишите или звоните, вместе найдём решение!
Сарана Надежда Олеговна, руководитель «Глобал-Недвижимость»
Другие новости
Доля в квартире. Вложение в недвижимость или головная боль? – часть 4.Доля в квартире. Вложение в недвижимость или головная боль? - часть 3